O cliente de luxo quer perceber algo que ele se sinta dono” é o que acredita Fabio Godinho, CEO e fundador da MyDoor, uma startup especializada em comercializar imóveis de luxo em frações. A ideia é oferecer a casa dos sonhos por 1/8 do custo e com serviços tradicionalmente encontrados em hotéis de alto padrão. Por exemplo, comprando uma cota de R$ 900 mil, financiada em até 10 anos, é possível ser dono de um imóvel de R$ 7 milhões na Praia do Forte durante 44 dias por ano.
Depois de oferecer o serviço em destinos de segunda residência no interior de São Paulo, como Campos do Jordão, a aposta agora é na Bahia, com o início da comercialização nesta sexta-feira (dia 21) na Praia do Forte, e futuramente em Trancoso, na região Sul. A MyDoor calcula o tamanho do mercado de segunda residência no Brasil em aproximadamente R$ 500 bilhões e levando-se em conta apenas imóveis de luxo.
A compra fracionada está bem longe de ser uma novidade no mercado imobiliário ou mesmo no turismo. Modalidades de negócios como o timeshare – em bom português, o tempo compartilhado em um hotel ou resort – existe faz tempo. Do mesmo modo, a multipropriedade imobiliária. O que a Mydoor propõe de novo é o senso de propriedade. “São oito donos por imóvel, no máximo”, diz.
Além disso, existe a possibilidade de reunir o melhor de dois mundos: a privacidade de uma casa de praia com todo o conforto dos serviços disponíveis nos melhores estabelecimentos hoteleiros, por um custo mais racional.
Fábio Godinho tem mais de 15 anos de experiência no mercado de hospitalidade e turismo, com passagens como vice-presidente da CVC Brasil, CEO da Webjet Linhas Aéreas, e CEO da GJP Hotéis.
Vocês são uma incorporadora, imobiliária, corretora, ou um pouco de cada coisa?
Somos um facilitador para que as pessoas tenham acesso à tão sonhada segunda residência. A gente já oferece produtos de praia, campo e montanha em São Paulo e agora estamos chegando à Bahia. Se perguntarmos para dez famílias em Salvador onde elas gostariam de ter casa, acho que a resposta de 11 será Praia do Forte. É um lugar maravilhoso, perto de Salvador, acho que até o pessoal de Aracajú vai querer.
Como vocês podem facilitar este processo?
Vocês têm aí na Bahia um lugar sensacional, agora tem casas que custam R$ 10 milhões. São imóveis incríveis, mas o valor é proibitivo para muita gente. Quando a gente faz a divisão do valor em até oito cotas, com uma linha de financiamento própria, a gente dá a possibilidade de acesso para até 20 vezes mais pessoas. Se a pessoa antes precisava de R$ 8 milhões para adquirir o imóvel, agora precisa de R$ 1 milhão, que nós financiamos em até 10 anos.
O financiamento de uma segunda residência é mais complicado. Como vocês viabilizam esta operação?
Se estiver com o nome limpo e tiver renda compatível, nós oferecemos uma linha de crédito nossa. Nós fizemos estudos e o nosso padrão de cliente começa numa faixa de renda familiar acima dos R$ 30 mil e na maioria das vezes, estamos falando de casais com filhos. Aparecem casais sem filhos? Sim, mas o padrão é com crianças entre um e 15 anos. São pessoas já utilizam os hotéis na região, que normalmente é caro e é impessoal. Muitos optam por alugar casas, o que é bacana porque você fica numa residência, não pega fila de café da manhã, mas também não tem nenhum tipo de hospitalidade.
Vocês oferecem serviço de hotel?
Sim, com a facilidade de uma casa e de um hotel. Chega a hora em que a pessoa não quer mais ir para o local e ficar num hotel, por melhor que sejam, nem alugar por temporada.
Por que a compra fracionada e não a aquisição tradicional?
A primeira grande diferença está no tamanho do cheque para entrar no imóvel. Vamos lá, uma casa legal em Praia do Forte custa pelo menos R$ 2,5 milhões e às vezes passa dos R$ 10 milhões. É muito difícil alguém decidir tirar este recurso de um banco, onde ele está rendendo muito bem. Quem tem R$ 5 milhões num banco consegue retirar R$ 50 mil por mês sem fazer nada. Não faz sentido tirar todo este dinheiro e investir numa casa que a pessoa vai utilizar durante 45 dias por ano. Qualquer um que faça a conta vai constatar que vale a pena dividir por oito o peso. Veja, a média de uso de um ativo como este é de 45 dias por ano, por que comprar ele todo? O cliente entra com 20% de entrada e nós financiamos o restante em 10 anos para ele.
Como está sendo montada a operação na Praia do Forte?
Nós temos dois parceiros locais, que conhecem as operações de incorporação e na área imobiliária na região. A gente não constrói, só pegamos casas prontas.
Quantos imóveis serão oferecidos?
Nós já temos três imóveis para iniciar a operação, um deles terá a fração na faixa dos R$ 500 mil, depois na faixa de R$ 700 mil e depois na faixa de R$ 900 mil. Mas são todos imóveis de altíssimo padrão. Neste de R$ 900 mil, o proprietário vai poder desfrutar de uma mansão de cinco suítes. Imagine, desfrutar de um imóvel de R$ 7 milhões, financiado em dez anos e com serviço de hotel cinco estrelas, pagando apenas pelo que você usa.
O cliente de segunda residência fracionada é alguém que mora próximo ao destino ou que vem de longe?
Eu acredito que o perfil da localidade influencia muito nisto. Em São Paulo, por exemplo, nossos clientes são essencialmente pessoas que viajam de carro.
As viagens de carro são uma tendência muito forte no turismo pós-pandemia…
Exatamente. Eu estava vendo uma pesquisa internacional sobre os comportamentos de viagem atualmente. Em primeiro lugar, as pessoas querem experimentar um padrão de vida acima do seu cotidiano. O lugar para onde elas irão tem que ser melhor do que a casa delas. Tudo isso torna o turismo de luxo uma tendência superforte. As viagens domésticas são outra tendência, que surgiu com a pandemia e que vai continuar em alta. Dentro disso, a viagem de carro ganhou essa importância. Eu acrescentaria ainda uma mudança em nossas rotinas de trabalho. Pouquíssimas pessoas voltaram a trabalhar exatamente como faziam antes da pandemia. Isso tudo favorece o uso da segunda residência. Você prefere trabalhar em seu apartamento, ou numa mansão?
Vocês vão levar este formato de negócios para mais algum destino na Bahia?
Estamos preparando a entrada em Trancoso. A Bahia é uma potência no turismo, ninguém tem o potencial que este estado tem. Agora, Trancoso tem uma característica diferente, eu acredito que lá o padrão não será o carro. Lá, iremos vender para um público geograficamente mais diverso. Na Praia do Forte, eu acredito que pelo menos 70% de nossa demanda virá da Região Metropolitana de Salvador (RMS).
Como vocês trabalham as datas festivas e os períodos de alta estação?
Isso daria problemas se você fosse juntar quatro amigos para dividir um imóvel, sem contar com intermediário. Mas quando você tem um agente profissional, com regras pré-estabelecidas, mediando estas questões, não há nenhuma dor de cabeça. A fórmula é muito simples, tem dois tipos de datas – os oito feriados nacionais e as quatro semanas de janeiro e as quatro semanas das férias escolares, que aí na Bahia são em junho. São oito donos, cada um escolhe duas datas por ano. No primeiro ano, a prioridade é pela ordem de compra. Depois, fazemos um sorteio no segundo ano e vamos revezando a ordem de prioridades.
Vocês estimam este mercado em aproximadamente R$ 500 bilhões no Brasil. Como chegaram a este número?
A segunda residência é um mercado gigantesco, mas tem poucos dados disponíveis sobre ele. É uma área de atuação que tem atributos interessantes para que a gente faça uma consolidação. O tamanho do mercado a gente estimou pelo número de transações nos últimos anos. Quando a gente fala em R$ 500 bilhões, estamos nos referindo apenas aos imóveis que atenderiam ao nosso padrão de público, não estamos falando de todas as segundas residências no Brasil.
Qual é o impacto da operação de vocês para a região?
Nós ajudamos muito a comunidade local. Tem uma doação de R$ 10 mil para cada casa 100% vendida, mas vai muito além disso, tem uma série de serviços na residência que impulsionam a economia local. Normalmente, uma segunda residência passa 90% do tempo fechada. Uma casa da MyDoor tem oito donos, vai ficar cheia o ano inteiro.
Qual é a média de ocupação das casas de vocês?
Pelo menos 80% do tempo, às vezes 90%, que é o contrário de uma casa normal.
Como o cliente de luxo enxerga a possibilidade da compra fracionada?
O cliente de luxo quer se sentir dono. E aí, comparando o nosso modelo de compra fracionada com empreendimentos tradicionais de multipropriedade, é diferente de dividir a propriedade de um quarto de hotel com 52 donos. Qual é o seu senso de posse da daquela propriedade? Com uma fração de R$ 900 mil numa casa de cinco suítes, 44 dias por ano, que é hereditária, na Praia do Forte, dá para ter o senso de dono. Na casa, eu chamo minha família, meus amigos, uso como quiser por 44 dias, ou posso comprar mais de uma fração e usar por mais tempo. Isso dá o senso de posse.
Fonte – Correio
